Nhà giá rẻ, rẻ đến đâu?

Có không căn hộ dưới 200 triệu đồng ở TPHCM?

Theo Vinaconex, công ty này có thể xây nhà giá thấp là do sử dụng công nghệ xây dựng mới, vừa đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật vừa có tiến độ nhanh, đồng thời sử dụng các loại vật liệu, thiết bị nội địa.

Ở TPHCM nhiều người nghĩ đất ở Hà Nội đắt vậy mà xây được căn hộ giá bán chưa tới 4 triệu đồng/mét vuông thì quả là đáng nể! Nhưng phải nói ngay là huyện Chương Mỹ, nơi mà Vinaconex đang có dự án nhà giá thấp, trước thuộc tỉnh Hà Tây cũ, cách trung tâm Hà Nội khoảng 45 ki lô mét. Và như vậy, nhà dưới 200 triệu đồng/căn ở đây rẻ như thế nào thiết nghĩ cũng cần phải xem xét kỹ!

Cũng không phải không có ý kiến trong giới đầu tư kinh doanh địa ốc tại TPHCM cho rằng Vinaconex là tổng công ty lớn, với Tổng công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn nhà nước (SCIC) nắm cổ phần chi phối (hơn 63% vốn), nên chắc chắn có nhiều điều kiện kinh doanh thuận lợi, nhờ đó mới có thể xây nhà giá thấp. Nhiều doanh nghiệp địa ốc TPHCM đã thử ngồi lại với nhau để tính toán xem có thể xây căn hộ giá rẻ đến mức nào ở TPHCM. Và hầu hết đều cho rằng “nhà giá 200 triệu đồng/căn là... không tưởng!”.

Giám đốc một doanh nghiệp địa ốc nói: “Kể cả là Nhà nước cấp đất không thu tiền đi chăng nữa thì giá thành xây dựng cộng với chi phí làm hạ tầng và trang thiết bị cho toàn dự án được phân bổ vào mỗi mét vuông sàn tính ra không thể dưới 5 triệu đồng/mét vuông, chưa kể nhiều loại chi phí gián tiếp khác, chi phí cho hoạt động kinh doanh nhà, bảo trì công trình sau khi hoàn công...”.

Ông này cho rằng, đối với những nhà đầu tư phải tự thương lượng đền bù giải phóng mặt bằng và làm hạ tầng kỹ thuật dự án (điện nước, phòng cháy chữa cháy, thông tin liên lạc, bãi đậu xe... giá bán căn hộ ở các quận ven đô như Bình Chánh, Nhà Bè, quận 9, quận 12 không thể dưới 8 triệu đồng/mét vuông. Và nếu cộng thêm 10% lãi (mức lãi Nhà nước cho phép đối với các dự án nhà giá thấp) thì một căn hộ có diện tích 30 mét vuông thôi cũng phải có giá bán 264 triệu đồng.

Một trong số những nhà đầu tư đang rất nỗ lực tính toán để đầu tư các dự án nhà giá thấp tại TPHCM là Hòa Bình House. Ông Lê Quốc Duy, Giám đốc, cho biết công ty đang muốn triển khai một dự án nhà giá thấp ở Nhà Bè. Mặc dù đất được mua với giá thấp và Hòa Bình có quy trình, công nghệ xây dựng hiện đại có thể giảm được 20-30% giá thành xây dựng nhưng qua tính toán sơ lược, giá bán thấp nhất (nếu ở thời điểm hiện nay) cũng ở mức 6 triệu đồng/mét vuông.

“Tuy chúng tôi có thể đảm bảo về chất lượng xây dựng nhưng hạ tầng và tiện ích của dự án buộc phải đơn giản. Ví dụ cư dân phải đi thang bộ, không có nhiều hạng mục hạ tầng dịch vụ - chủ yếu là kết nối với điều kiện thực tế của các khu vực gần kề...”.

Cần tạo điều kiện hơn nữa

Thực ra, đầu tư nhà giá rẻ ở các khu vực ven đô có không ít rủi ro, nhất là trong điều kiện đi lại khó khăn do những hạn chế của công tác kết nối, phát triển hạ tầng giao thông. Có nhà giá rẻ, vừa túi tiền của nhiều người nhưng có bán được hay không lại là chuyện khác. Có nhà đầu tư nói rằng: “Tính toán không khéo thì vốn chôn vào đấy mà không có đường thu hồi lại”.

Do vậy, để an toàn, nhiều chủ đầu tư đang tính toán xây loại căn hộ có giá trung bình từ 600-700 triệu đồng/căn. Đây là phân khúc sản phẩm bán chạy trong năm 2008, tương đối phù hợp với những gia đình có thu nhập ổn định 15 triệu đồng/tháng. Đối tượng có mức thu nhập này tuy không ít nhưng cũng không nhiều, nguồn cung sản phẩm chưa đủ nên thị trường vẫn rộng cửa.

Nhưng còn rất đông người có nhu cầu mua nhà giá 200-400 triệu đồng. Mới đây, Chính phủ đã chấp thuận phương án phát triển nhà cho người thu nhập thấp cùng với nhà cho công nhân khu công nghiệp và sinh viên trường đại học. Phương án do Bộ Xây dựng soạn thảo với nhiều kiến nghị thông thoáng hơn so với các quy định trước đây, như cho phép tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, những ưu đãi về thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp, hoặc miễn giảm các khoản nghĩa vụ tài chính đất đai (TBKTSG, ngày 2-4-2009).

Tuy nhiên, Nhà nước khống chế mức lãi tối đa cho các dự án nhà giá thấp là 10% trong khi các nhà phát triển dự án lâu nay luôn hướng tới mục tiêu lợi nhuận là 30-35% (trong điều kiện bình thường) hoặc chí ít cũng là 15% (trong điều kiện khó khăn). Do vậy, muốn phát triển mạnh dòng sản phẩm nhà ở giá thấp, nhất thiết các chính sách ưu đãi của nhà nước phải thực sự hấp dẫn chủ đầu tư. Nhưng theo tham khảo sơ bộ của chúng tôi, nhà đầu tư vẫn còn lấn cấn về một số ràng buộc không hợp lý.

Trước hết là ràng buộc về đối tượng được mua nhà giá thấp “phải có thu nhập dưới 1,5 triệu đồng/tháng”. E rằng những người này chỉ dám nghĩ chuyện thuê nhà giá cực rẻ chứ làm sao dám nghĩ chuyện mua nhà, dù là nhà 200 triệu đồng! Và như vậy, có thể thấy trước tình cảnh nhà làm ra không bán được cho người có khả năng mua mà chỉ được bán cho người... không có khả năng mua! Mà ngay cả người mua nhà giá thấp cũng bị ràng buộc “không được phép chuyển nhượng”. Từ nhiều năm nay, các doanh nghiệp địa ốc thường không mặn mà đầu tư nhà giá thấp chính bởi những ưu đãi đầu tư luôn đi kèm những ràng buộc thiếu tính khuyến khích, tính khả thi, và một quy trình thủ tục xét duyệt phức tạp.

Để khắc phục, nên chăng Nhà nước hãy xem đây là thị trường có ưu đãi và có điều kiện. Về ưu đãi thì đã có sự cải thiện, còn điều kiện ở đây nên là đấu thầu (chứ không phải chỉ định) chọn chủ đầu tư.

Một vấn đề quan trọng khác là quỹ đất để phát triển nhà giá thấp. Việc duy trì nghĩa vụ trích lập 10% quỹ đất trong các dự án nhà ở (kể cả các dự án cao cấp) để xây khu nhà giá thấp không kích thích đầu tư. Nhiều chủ đầu tư cho rằng việc phát triển nhà giá thấp nên được thực hiện theo những dự án riêng, như vậy mới hợp lý, tập trung. Chính ông Nguyễn Trọng Ninh, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, trong một hội thảo mới đây cũng đồng ý là “cần xác định rõ quỹ đất để xây dựng nhà ở cho từng loại đối tượng ngay từ giai đoạn lập quy hoạch”.