Gỡ nút thắt cơ chế để chung cư cũ không còn 'nguy hiểm'

Việc phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các địa phương, nhất là hai đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh vẫn gặp nhiều khó khăn khiến nhiều chung cư cũ vẫn đối diện nguy hiểm.

Theo Bộ Xây dựng, việc cải tạo, xây dựng chung cư cũ, nhất là các khu nhà tập thể xuống cấp trở nên bế tắc là do vướng mắc về cơ chế. Còn về phía doanh nghiệp không hào hứng, mặn mà tham gia vì không nhìn thấy lợi nhuận. Trong khi đó, khi chấp thuận cải tạo thì giữa doanh nghiệp và người dân lại không thể thỏa thuận được phương án tài chính, cơ chế đền bù…

Qua tổng hợp số liệu báo cáo của các địa phương, Bộ Xây dựng cho biết, trong tổng số 110 nhà chung cư đã hoàn thành và đang thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại giai đoạn 2015 - 2022 thì có 26 dự án do Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng; 17 dự án do doanh nghiệp thỏa thuận với chủ sở hữu nhà chung cư. Còn lại các trường hợp khác không có báo cáo thống kê.

Bộ Xây dựng nhận xét, hầu hết các trường hợp lựa chọn chủ đầu tư đều thực hiện trong giai đoạn Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có hiệu lực thi hành. Nhưng kể từ thời điểm Nghị định số 69/2021/NĐ-CP thay thế cho Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có hiệu lực thi hành từ 1/9/2021 cho đến nay thì các địa phương vẫn đang trong quá trình triển khai thực hiện như: lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết khu vực nhà chung cư, ban hành tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư, ban hành hệ số K (hệ số bồi thường)…

Đơn cử như thành phố Hà Nội đã bố trí kinh phí và thực hiện kiểm định được 401/1.579 nhà chung cư (giai đoạn trước năm 2021), qua kiểm định đã xác định có 17 nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại.

Báo cáo từ các địa phương cho thấy, những dự án đã thực hiện trong giai đoạn 2015 - 2021 (trước thời điểm Nghị định số 69/2021/NĐ-CP có hiệu lực thi hành) đều lập phương án bồi thường theo quy định của Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp và Nghị định số 101/2015/NĐ-CP. Còn hiện nay, việc bồi thường được thực hiện theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây Dựng) Nguyễn Mạnh Khởi cho biết, nhiều nhà đã phá dỡ nhưng chưa thể xây dựng lại do vướng các cơ chế chính sách hoặc do người dân chưa đồng tình, cơ chế ưu đãi chưa thu hút được các doanh nghiệp tham gia. Ngoài ra còn nhiều khó khăn khác như: chưa rõ quy định về cách xác định hệ số K, quy đổi tính giá trị căn hộ tái định cư, lợi nhuận định mức chủ đầu tư được hưởng khi làm dự án cải tạo...

Cuối năm 2021, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và các kế hoạch triển khai đề án, xác định tiến độ với mốc thời gian cụ thể. Tuy nhiên, sau gần 2 năm, các mốc tiến độ vẫn cách xa "đích".

Từ thực tiễn vướng mắc của địa phương, ông Bùi Tiến Thành - Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội - Cơ quan Thường trực Ban Chỉ đạo cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội cho biết, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP quy định ngoài việc kiểm định chất lượng các nhà chung cư, còn phải kiểm định, đánh giá hạ tầng kỹ thuật trong khu vực nhà chung cư.

Tuy nhiên, lại chưa có quy định cụ thể về các tiêu chí đánh giá hệ thống hạ tầng kỹ thuật như: phòng cháy, chữa cháy, cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải, cấp điện, giao thông nội bộ và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị, dẫn đến khó đánh giá kiểm định. Bên cạnh đó, việc thống nhất phương án bồi thường giữa nhà đầu tư và các chủ sở hữu còn gặp nhiều khó khăn.

Nguyên nhân là do chủ sở hữu thường yêu cầu hệ số K bồi thường cao, nhất là đối với hộ tại tầng 1, dẫn đến nhà đầu tư khó cân đối được hiệu quả tài chính của dự án. Đây cũng là một trong những khó khăn, trở ngại lớn ảnh hưởng đến tiến độ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn thành phố - ông Thành cho hay.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng, đa số các chung cư cũ nằm trong nội đô, bị quy hoạch hạn chế về mật độ dân số, chiều cao, nên hầu như việc cải tạo chỉ đảm bảo được chỗ ở cho người dân. Còn muốn tạo lợi nhuận cho doanh nghiệp lại rất khó.

Thêm vào đó, khâu thẩm định cũng đang yếu. Rất nhiều chung cư có dấu hiệu xuống cấp nhóm D nhưng không thực hiện siết nhóm, dẫn đến người dân trong dự án và người dân xung quanh đang phải chịu rủi ro về tính mạng khi sinh sống hàng ngày hoặc đi qua khu vực đó nhưng vẫn chưa có căn cứ phá dỡ.

Do đó, để giải quyết bài toán cải tạo chung cư, nhà tập thể xuống cấp, Nhà nước cần có những giải pháp đột phá, táo bạo hơn – ông Quê đề xuất. Theo đó, cần tính đến bài toán tổng thể để giải quyết được vấn đề ở hiện tại và cả tương lai. Trước hết cần đẩy nhanh vấn đề về thẩm định để xếp nhóm D đối với những công trình đã xuống cấp nghiêm trọng buộc phải phá dỡ.

"Tuy nhiên, nếu chỉ giải quyết nhóm D thì bộ mặt đô thị vẫn rất nhếch nhác. Bởi vậy, đối với các dự án ở nhóm B, nhóm C thì nên quy định phần trăm về mức độ đồng thuận (nhóm B khoảng 85%, nhóm C khoảng 70%). Nếu yêu cầu công trình nhóm nào cũng phải 100% đồng thuận mới có thể phá dỡ thì việc cải tạo chung cư cũ gần như là điều không thể. Thực tế, đã có những người xem căn nhà cũ là kỷ niệm nên không muốn phá dỡ" - ông Quê chia sẻ.

Để gỡ những "nút thắt" này, Bộ Xây dựng khẳng định phải tiếp tục hoàn thiện thể chế, sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật hiện hành và "Luật hóa" một số quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP để bảo đảm hiệu lực pháp lý cao.

Cụ thể là một số nội dung như: nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư; quy hoạch chi tiết khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại; lựa chọn chủ đầu tư và chấp thuận chủ trương đầu tư; phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư; cơ chế ưu đãi thực hiện dự án này…

Ngoài ra, các địa phương cần tăng cường tập huấn, tuyên truyền để tạo sự đồng thuận và sự tham gia rộng rãi của người dân, làm cơ sở để triển khai nhanh chóng, thuận lợi các cơ chế, chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP.

Mặt khác, các địa phương cần bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư cũ trên địa bàn và lập danh mục dự án thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại đưa vào kế hoạch thực hiện của địa phương, làm cơ sở để triển khai. Việc tổ chức lập, phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500 khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại cũng cần khẩn trương để các nhà đầu tư có cơ sở tham gia xây dựng phương án đầu tư, bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi đăng ký làm chủ đầu tư dự án.

Đặc biệt, việc ban hành hệ số K bồi thường tại các khu vực, vị trí có nhà chung cư cải tạo, xây dựng lại cần làm nhanh để người dân biết khi tham gia lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản làm chủ đầu tư dự án; đồng thời, ban hành tiêu chí để lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Đây là cơ sở cho các nhà đầu tư căn cứ vào năng lực, kinh nghiệm triển khai dự án của mình để tham gia đăng ký. Cùng đó là lập phương án, dự kiến các địa điểm để bố trí chỗ ở tạm thời cho người dân phải di dời phục vụ xây dựng lại nhà chung cư theo kế hoạch đã được phê duyệt.