Hoàn thiện các quy định pháp lý hỗ trợ thị trường bất động sản

Sáng 13/11, tại Hà Nội, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức Hội nghị tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, thị trường bất động sản có mối quan hệ với nhiều ngành kinh tế khác. Do đó nếu thị trường bất động sản hoạt động an toàn, bền vững sẽ tạo động lực cho các ngành kinh tế khác phát triển. Chính vì vậy, trong thời gian qua, khi thị trường này gặp khó khăn, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã quyết liệt các biện pháp, thành lập tổ tháo gỡ khó khăn và đã có chuyển biến tích cực.

Theo Thống đốc Nguyễn Thị Hồng, gần đây, báo cáo tại Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ cũng nêu rõ quan điểm ưu tiên cho tăng trưởng kinh tế. Cụ thể hoá mục tiêu trên, Thủ tướng cũng đã ban hành nhiều Công điện, Chỉ thị yêu câu các bộ, ngành triển khai nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các thị trường; trong đó có thị trường bất động sản. Gần đây nhất Thủ tướng ban hành Công điện 993/CĐ-TTg ngày 24/10/2023 của Thủ tướng Chính phủ. Ngay khi có công điện này, Thống đốc cho biết, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo các đơn vị chức năng rà soát, tổng hợp số liệu, phối hợp với các đơn vị của Bộ Xây dựng, hai Bộ thống nhất tổ chức hội nghị triển khai Công điện 993/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ.

Bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước) cho biết, đến 30/9, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong số đó, tín dụng bất động sản tập trung vào mục đích tiêu dùng tự sử dụng chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản.

Theo bà Hà Thu Giang, trong 9 tháng của năm, tín dụng kinh doanh bất động sản lại có sự tăng trưởng cao hơn tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung và cùng kỳ năm trước, lên tới 21,86%.

Điều này cho thấy các giải pháp, nỗ lực của Chính phủ, ngành ngân hàng và các bộ, ngành, địa phương trong việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản đang dần phát huy hiệu quả. Bên cạnh đó, các tổ chức tín dụng cũng tích cực triển khai cho vay theo các chương trình của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ về nhà ở.

Cụ thể, chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất, kinh doanh, hỗ trợ thị trường giải quyết nợ xấu, đã giải ngân được 29.679 tỷ đồng cho hơn 53.000 cá nhân, hộ gia đình tính đến thời điểm kết thúc giải ngân tái cấp vốn. Đến cuối năm 2022, dư nợ cho vay của Chương trình là 6.276 tỷ đồng.

Ngân hàng Chính sách xã hội cũng triển khai 5 chương trình cho vay liên quan tới bất động sản với tổng dư nợ 27.005 tỷ đồng chiếm 8,71% trên tổng dư nợ các chương trình cho vay của Ngân hàng Chính sách xã hội trên 240 nghìn khách hàng đang vay vốn.

Đối với Chương trình 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư theo Nghị quyết 33/NQ-CP, đến nay, trên cơ sở danh mục dự án đủ điều kiện tham gia chương trình của 22 UBND các tỉnh, thành phố, BIDV và Agribank đã ký hợp đồng tín dụng tài trợ cho 03 dự án với số tiến giải ngân đến nay là 105 tỷ đồng.

Tuy nhiên, thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng thừa nhận sau khi thực hiện nhiều giải pháp, thị trường này đã có chuyển biến tích cực, song vẫn còn nhiều khó khăn, nếu thị trường được hanh thông sẽ tạo điều kiện cho tăng trưởng kinh tế.

Hiện nay, thị trường bất động sản vẫn đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức; trong đó có nhiều tồn tại, vướng mắc đã kéo dài như vướng mắc về hệ thống thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai, quy hoạch, đầu tư xây dựng; sự mất cân đối cung cầu tại các phân khúc, dư thừa nhà ở cao cấp, biệt thự trong khi nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ còn hạn chế; nhu cầu của thị trường tại một số phân khúc đang có sự sụt giảm mạnh; năng lực tài chính của doanh nghiệp còn hạn chế và phụ thuộc chủ yếu vào các nguồn huy động từ bên ngoài như vốn vay, trái phiếu, huy động của người mua nhà. Cùng đó, các kênh huy động vốn khác chưa thực sự phát huy hiệu quả, nhất là thị trường vốn, mặt bằng giá nhà ở cao so với khả năng tài chính và mức thu nhập của nhiều người dân...

Đồng thời, năng lực tài chính của doanh nghiệp còn hạn chế và phụ thuộc chủ yếu vào các nguồn huy động từ bên ngoài như vốn vay, trái phiếu, huy động của người mua nhà; các kênh huy động vốn khác chưa thực sự phát huy hiệu quả, nhất là thị trường vốn…

Đặc biệt, bà Hà Thanh Giang cũng cho biết, chất lượng tín dụng bất động sản cũng tiềm ẩn những rủi ro tỷ lệ nợ xấu tín dụng bất động sản đến tháng 9/2023 (2,89%) đã tăng so với thời điểm 31/12/2022 (1,72%). Tín dụng phục vụ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng giảm trong khi đó tín dụng kinh doanh bất động sản tăng rất cao, đây là điểm cần chú ý khi cầu tín dụng để mua bất động sản có xu hướng đi xuống, phần nào phản ánh sức mua của thị trường đang giảm so với thời điểm trước.

Tại hội nghị, các doanh nghiệp bất động sản đã có các kiến nghị về vấn đề lãi suất, hạn mức tín dụng của ngân hàng thương mại, cũng như điều kiện tiếp cận tín dụng, thời hạn tiếp cận tín dụng…

Ông Nguyễn Văn Cường, Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thinh cho biết, Ngân hàng LPBank đã quyết định cấp hạn mức cho tập đoàn vay 5.000 tỷ đồng, nhờ đó công ty đã lên kế hoạch đưa dòng tiền này vào trực tiếp các dự án. Hiện Hưng Thịnh đã được phê duyệt chi tiết khoảng 2.000 tỷ đồng nhưng LPBank bị hết room cho vay bất động sản. Vì vậy Hưng Thịnh đề xuất Ngân hàng Nhà nước có chính sách nới room tín dụng cho những ngân hàng tham gia tái cơ cấu thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, theo ông Nguyễn Văn Cường, trong điều kiện pháp lý các dự án bất động sản đang triển khai kéo dài như thời gian qua, đề nghị các ngân hàng tối giản hóa các điều kiện cho vay các dự án bất động sản, đồng thời kéo dài thời gian cho vay hơn so với bình thường để doanh nghiệp có thêm thời gian xoay sở trong bối cảnh khó khăn hiện nay.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét hướng dẫn các ngân hàng thương mại về cách hiểu và vận dụng, "nới một chút" các "điều kiện vay vốn" để hỗ trợ và tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn trong tình hình thị trường bất động sản vẫn còn đang rất khó khăn hiện nay.

Theo HoREA, các "điều kiện vay vốn" của Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN về việc cho vay của tổ chức tín dụng, với các quy định về nguyên tắc, điều kiện, hồ sơ vay, lãi suất cho vay tại ngân hàng thương mại, các tổ chức tín dụng khác, chi nhánh ngân hàng nước ngoài để kinh doanh, tiêu dùng, sinh hoạt.được giữ nguyên từ năm 2016 đến nay đã cho thấy tính hợp lý và ổn định của quy phạm pháp luật này.

Nhưng trên thực tế, cách hiểu và thực hiện của các ngân hàng thương mại lại khác nhau về việc áp dụng các "điều kiện vay vốn", đặc biệt là điều kiện "nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp", "có phương án sử dụng vốn khả thi" (tại khoản 3) và "có khả năng tài chính để trả nợ". Thế nên HoREA đề xuất, rất cần thiết phải đổi mới cách hiểu và vận dụng thực hiện của các ngân hàng thương mại theo hướng "không hạ chuẩn" nhưng "nới một chút" các "điều kiện vay vốn" để hỗ trợ và tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn trong tình hình thị trường bất động sản vẫn còn đang rất khó khăn hiện nay.

HoREA cũng nhấn mạnh, nhu cầu vốn còn lại thì chủ đầu tư được huy động từ nhiều nguồn, mà sau khi đã bỏ nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất, nhưng chưa đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai thì nguồn vốn vay tín dụng có vị trí rất quan trọng và là "bà đỡ" giúp cho chủ đầu tư triển khai thực hiện dự án, thi công các công trình của dự án.

Về phía ngành ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước cho biết, thời gian tới, bám sát chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, sẽ tiếp tục rà soát, hoàn thiện khung khổ pháp lý về hoạt động ngân hàng, chủ động rà soát, sửa đổi, bổ sung cơ chế chính sách, quy định pháp luật về hoạt động ngân hàng phù hợp với thực tiễn.

Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đang khẩn trương rà soát, đánh giá tình hình thực hiện Thông tư 03 và Thông tư 06 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng để kịp thời ban hành các văn bản sửa đổi, bổ sung phù hợp với thực tiễn thị trường, tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho nền kinh tế, đảm bảo an toàn hệ thống theo đúng tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Cùng với đó, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục chỉ đạo tổ chức tín dụng thực hiện các giải pháp để nâng cao khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp và người dân; tiếp tục triển khai chính sách cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn theo Thông tư 02/2023/TT-NHNN quy định về việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn..

Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước theo dõi, bám sát tình hình triển khai Chương trình 120.000 tỷ đồng để phối hợp với Bộ Xây dựng xem xét, đề xuất các giải pháp đẩy mạnh thực hiện Chương trình, góp phần thúc đẩy việc đầu tư, xây dựng cũng như mua nhà ở xã hội của người dân.

Ngoài ra, tiếp tục phối hợp với các bộ, ngành để hoàn thiện các quy định pháp lý nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển bền vững đồng thời kiểm soát rủi ro, bảo đảm an toàn hoạt động của tổ chức tín dụng, tăng cường, giám sát; phòng chống, ngăn ngừa các vi phạm pháp luật trong lĩnh vực ngân hàng; bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, thị trường bất động sản đã có những tín hiệu tích cực, vượt qua giai đoạn khó khăn nhất nhưng vẫn còn nhiều vấn đề cần tháo gỡ. Do đó, thời gian tới ngành xây dựng sẽ tiếp tục nghiên cứu, tiếp thu các kiến nghị của doanh nghiệp bất động sản và từ đó sẽ có các giải pháp để chia sẻ cùng đồng hành tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Cụ thể, Chính phủ đã trình Quốc hội sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, cùng với đó là các bản dưới luật.