Theo nhận định của cơ quan chức năng, thị trường bất động sản sôi động, giao dịch tăng mạnh là điều đáng mừng khi Nhà nước có thêm nguồn thu thuế, một bộ phận người dân có thêm tài chính để đầu tư phát triển sản xuất, học tập... Tuy nhiên, việc đẩy giá đất tăng quá cao so với thực tế, gây “sốt ảo” và tình trạng phân lô, bán nền diễn ra tràn lan đang gây ra rất nhiều hệ lụy.

Tây Nguyên trong vòng xoáy sốt đất - Bài 3: Cảnh báo đồng bào dân tộc thiểu số bán đất

Tây Nguyên được ví như mái nhà của Đông Dương, là nơi cư trú của cộng đồng các dân tộc thiểu số như Ê Đê, Gia Rai, M’Nông, Xê Đăng, Mạ... Cuộc sống của bà con hiện nay còn nhiều khó khăn, thu nhập chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp.

Nhận diện nguyên nhân sốt đất

Qua tìm hiểu, nguyên nhân dẫn đến tình trạng giao dịch đất đai ở nhiều địa phương tại Tây Nguyên tăng mạnh là do sử dụng nguồn vốn nhàn rỗi đầu tư vào bất động sản. Nhiều nhà đầu tư cho biết, trong bối cảnh sản xuất, kinh doanh chịu ảnh hưởng từ đại dịch COVID-19, nguy cơ lạm phát tăng... thì mua bất động sản là kênh đầu tư an toàn.

Hơn nữa, các nhà đầu tư có xu hướng chuyển dịch theo phân khúc bất động sản có chỉ số môi trường tốt, thân thiện theo hình thức sinh thái tại một số tỉnh, thành phố có diện tích rộng như Lâm Đồng, Đắk Lắk, Gia Lai... để xây dựng nhà vườn, biệt thự nghỉ dưỡng. Đây cũng là lý do khiến thị trường bất động sản ở Tây Nguyên thêm sôi động, giá đất tăng cao.

Bên cạnh đó, các tỉnh Tây Nguyên đang lập, hoàn thiện quy hoạch; trong đó có quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, cấp tỉnh thời kỳ 2021-2030. Dự thảo Quy hoạch được lấy ý kiến công khai rộng rãi, do đó có hiện tượng nhà đầu tư, các hộ gia đình, cá nhân lợi dụng dự thảo Quy hoạch, tung tin, “đồn thổi”, lập giao dịch “ảo” nhằm đẩy giá đất lên cao để trục lợi.

Theo lãnh đạo Sở Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh Đắk Lắk, thời gian gần đây, giao dịch đất đai tăng đột biến, giá đất tăng “phi mã” một phần do tác động của Quy hoạch phát triển đô thị giai đoạn 2021-2030; Kết luận 67-KL/TW ngày 16/12/2019 của Bộ Chính trị, Nghị quyết số 103/NQ-CP ngày 09/7/2020 của Chính phủ về xây dựng và phát triển thành phố Buôn Ma Thuột.

Cùng đó là "cộng hưởng" của các dự án đầu tư, các công trình trọng điểm quốc gia và địa phương như: Đường Hồ Chí Minh (đoạn tránh Đông thành phố Buôn Ma Thuột), cao tốc Buôn Ma Thuột – Khánh Hòa, đường Đông Tây, sân Golf Ea Kao, hồ Ea Tam, dự án khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn... Nhiều người mua đất với hy vọng đón hạ tầng, chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường cao hưởng lợi...

Tại nhiều tỉnh Tây Nguyên, việc tách thửa, phân lô bán nền diễn ra rầm rộ, khó kiểm soát. Nguyên nhân một phần là do sự yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, pháp luật chưa chặt chẽ. Việc thẩm định nhu cầu sử dụng, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất ở một số địa phương chưa đảm bảo quy định của pháp luật; chính quyền cấp xã chưa kịp thời phát hiện, ngăn chặn và xử lý triệt để việc tự ý chuyển mục đích và xây nhà trái phép theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Cùng đó, Luật đất đai năm 2013 quy định chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân chưa chặt chẽ, không quy định hạn mức, điều kiện cụ thể đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất để làm nhà ở...

Nhiều hệ lụy

Tình trạng sốt đất, phân lô bán nền tràn làn ở các tỉnh Tây Nguyên đang gây ra nhiều hệ lụy. Việc mua bán đất đai, tách thửa, phân lô, đẩy giá đất tăng bất thường, giá đất tăng ảo sẽ gây nhiều khó khăn cho quản lý đất đai của địa phương ở Tây Nguyên. Theo Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Đắk Lắk Trần Đình Nhuận, giá đất tăng “sốc” sẽ gây nhiều khó khăn trong việc quản lý quy hoạch, thực hiện quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2021-2030, quy hoạch xây dựng, đô thị, quy hoạch dân cư nông thôn.

Bên cạnh đó, giá đất tăng còn gây khó khăn trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án đầu tư công, thu hút đầu tư trên địa bàn tỉnh do tăng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng; gây khiếu kiện, khiếu nại, xung đột về đất đai, thất thu tiền sử dụng đất...

Theo ông A Byot, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Kon Tum, tình trạng “thổi” giá đất, “sốt đất” hiện nay sẽ cản trở việc kêu gọi, thu hút đầu tư chính thống đối với các nhà đầu tư có năng lực, tâm huyết vào các địa phương. Giá đất tăng cao sẽ kéo theo hàng loạt chi phí khác tăng theo, đặc biệt là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng. Khi chi phí đầu tư, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng sẽ gây khó khăn cho địa phương, ảnh hưởng đến việc phát triển kinh tế - xã hội.

Nếu tình trạng “thổi” giá nhà, đất, sốt đất “ảo” không được ngăn chặn sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển của thị trường cũng như các chính sách phát triển nhà ở của tỉnh. Cụ thể, giá đất tăng khiến chi phí phát triển nhà ở tăng, gây khó khăn hơn cho việc thực thi các chính sách để phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội của địa phương. Đối với vùng nông thôn, khi giá đất sốt ảo, người dân cũng không thể yên tâm canh tác, sản xuất. Một số hộ dân sản xuất nông nghiệp; trong đó có cả người đồng bào dân tộc thiểu số cũng đã bán đất nông nghiệp, sẽ bị mất sinh kế, đất nông nghiệp bị để hoang - ông A Byot phân tích.

Giá đất tăng, thị trường bất động sản tăng trưởng “nóng” khiến việc thu hồi đất phục vụ các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội tại Đắk Nông phát sinh thêm nhiều khó khăn. Theo một số hộ dân tại các xã Đắk Wer, Kiến Thành (đều thuộc huyện Đắk R’Lấp), trong các năm 2017 – 2018, khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất để khai thác quặng bô xít, mỗi ha đất được đền bù khoảng từ 1,2 - 1,5 tỷ đồng. Đây là số tiền lớn, nhìn chung cao hơn so với giá thị trường. Người dân sau khi nhận được tiền đền bù có thể tìm mua mảnh đất khác để ổn định cuộc sống.

Tuy nhiên, khoảng từ năm 2021 đến nay, nếu người dân nhận được khoảng 1,5 tỷ đồng tiền đền bù cho mỗi hecta đất, thì chỉ mua được một mảnh đất với diện tích một nửa (0,5 ha), thậm chí chỉ mua được khoảng 0,3 ha. Thực trạng này khiến việc giải phóng mặt bằng, thu hồi đất gặp nhiều khó khăn so với trước. Người dân cũng rất thiệt thòi nếu nhà nước không có các chính sách điều chỉnh kịp thời về giá đền bù, chính sách hỗ trợ sau thu hồi đất – lãnh đạo một xã ở huyện Đắk R’Lấp trao đổi.

Địa hình đồi dốc là một đặc trưng của Tây Nguyên nói chung và Đắk Nông nói riêng. Mấy năm nay, “sốt” đất đã dẫn tới hệ lụy và tình trạng san ủi, tạo mặt bằng tại các địa phương diễn biến phức tạp, nhiều nhất là tại các huyện như Đắk R’Lấp, Đắk Song, Tuy Đức… Thực trạng này dẫn tới nhiều hệ lụy nguy hiểm về môi trường cũng như an toàn cho con người, công trình trong bối cảnh mưa lũ, thời tiết ngày càng diễn biến phức tạp.

Một số chuyên gia nhận định, việc san ủi đất, tạo “view” ven ao hồ, sông suối, ngọn đồi… cần được khảo sát, đánh giá kỹ lưỡng về địa chất, địa hình, cũng như dự báo các vấn đề liên quan tới những diễn biến bất thường của thời tiết.

Theo đánh giá của ngành nông nghiệp Gia Lai, địa phương là tỉnh nông nghiệp, cần có quỹ đất lớn để hình thành các vùng chuyên canh, cánh đồng mẫu lớn đặc biệt là chuyên canh cây cà phê, hồ tiêu - những cây trồng chủ lực. Việc tách nhỏ các thửa đất nông nghiệp gây manh mún vườn cây trồng, ảnh hưởng lớn đến nhu cầu sản xuất tập trung theo hướng hàng hóa, hình thành chuỗi sản xuất, chế biến để gia tăng giá trị cho nông sản.

Giá đất tăng cao cũng ảnh hưởng đến dự kiến đầu tư các dự án nông nghiệp tại Gia Lai. Giá đền bù đất hoặc mua đất để làm dự án quá cao khiến nhà đầu tư phải cân nhắc bài toán hiệu quả kinh tế. Điều này khiến tỉnh khó thu hút các dự án nông nghiệp địa phương sẽ thiệt thòi.

Việc giá đất ngày một tăng cao cũng gây áp lực rất lớn cho những người có nhu cầu thật sự. Giá đất tăng cao khiến cán bộ, công nhân viên chức thu nhập thấp, người dân từ nơi khác đến Đắk Lắk làm việc và sinh sống khó mua được đất để xây nhà ở. Anh N.N.T, sinh năm 1989, tạm trú thành phố Buôn Ma Thuột cho biết, vợ chồng anh có tổng thu nhập khoảng 15 triệu đồng/tháng. Hai bên gia đình đều khó khăn. Sau khi trừ tiền thuê trọ, tiền học của con, tiền chi tiêu mỗi tháng, với giá đất như hiện nay, dự định mua đất xây nhà ở của vợ chồng anh càng khó thực hiện.

Sốt đất cũng khiến tình trạng phá rừng, bao chiếm đất đai, mua bán đất lâm nghiệp ở các tỉnh Tây Nguyên gia tăng. Chẳng hạn, tại khu vực thuộc Dự án hồ chứa nước Ta Hoét (xã Hiệp An, huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng) dù chưa được triển khai thi công mở rộng nhưng thời gian gần đây đã xuất hiện nạn trạng phá rừng chiếm đất để đón đầu xu hướng phân lô, làm du lịch nghỉ dưỡng ven hồ.

Theo người dân thôn K’Rèn (xã Hiệp An), các đối tượng lạ mặt thường xuất hiện vào ban đêm để cưa hạ, đầu độc rừng thông từ nhiều tháng nay. Họ không lấy gỗ mà để nguyên tại hiện trường rồi nhanh chóng trồng thêm cây ăn quả xung quanh nhằm chiếm đất. Theo tìm hiểu, khu vực rừng bị hủy hoại thuộc khoảnh 7, Tiểu khu 267C, xã Hiệp An là vành đai xung quanh hồ chứa nước Ta Hoét.

• Tây Nguyên trong vòng xoáy sốt đất - Bài 1: Nhiễu loạn thị trường bất động sản
• Đón quy hoạch - sốt đất từ hiệu ứng đám đông
• Bàn về Quy hoạch Hà Nội giữa cơn sốt đất…

Thống kê từ Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Lâm Đồng cho thấy, năm 2021, tình hình lấn chiếm đất lâm nghiệp trên địa bàn vẫn còn phức tạp với tổng số 579 vụ, diện tích bị lấn chiếm 154 ha; trong đó đã giải toả 129 ha. Ngoài ra, còn có 85 vụ tái lấn chiếm đất lâm nghiệp với diện tích 24,5 ha; trong đó, tình hình vi phạm pháp luật về quản lý bảo vệ rừng diễn ra nhiều ở một số địa phương như huyện Đam Rông, Bảo Lâm, Lâm Hà, Lạc Dương… Đặc biệt có các vụ việc nổi cộm gây thiệt hại lớn về tài nguyên rừng, gây ảnh hưởng xấu đến dư luận xã hội trong thời gian qua.

Ông Nguyễn Văn Sơn, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Lâm Đồng nhận định, nguyên nhân của tình trạng trên là do giá trị của đất sản xuất nông nghiệp ngày càng tăng. Tại tỉnh Đắk Lắk, nhiều vụ phá rừng quy mô lớn mới được phá hiện thời gian qua, điển hình như vụ phá 382 ha rừng tại huyện biên giới Ea Súp, phá hơn 76 ha rừng tại huyện Lắk mà nguyên nhân sâu xa cũng là chiếm đất, sang nhượng đất trái phép trong bối cảnh đất đai ngày càng tăng giá.

Đối với vùng đồng bào dân tộc thiểu số, do giá đất tăng đột biến, nhiều người đã chuyển nhượng đất để có kinh phí xây dựng nhà, mua sắm tài sản, làm mất tư liệu sản xuất, nguy cơ thiếu đất ở và đất sản xuất gia tăng; tiềm ẩn xung đột về đất đai, mất việc làm, bất ổn định an ninh - trật tự xã hội.

Nhóm PV Ban biên tập Tin kinh tế và các CQTT Tây Nguyên