Tranh chấp trong bất động sản - Bài 2: Nhận diện mâu thuẫn

Những mâu thuẫn, tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng tại thành phố Đà Nẵng dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu kiện đông người, phức tạp kéo dài đã và đang diễn ra. 

Điển hình có thể kể đến: Dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (hay còn gọi là Dự án Cocobay Đà Nẵng); dự án New Danang City; dự án Khu dân cư Thanh Hoàng… Cơ quan quản lý, giới chuyên gia nhìn nhận khi việc quản lý chưa được siết chặt cùng hành làng pháp lý thiếu tính thực tiễn, những tranh chấp mâu thuẫn sẽ chưa có hồi kết.

Vỡ mộng với mức lợi nhuận “trong mơ”

Những người quan tâm đến lĩnh vực bất động sản vẫn nhớ cuối năm 2019 xôn xao thông tin Công ty cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Công ty Thành Đô), chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng tuyên bố không thể chi trả thu nhập theo cam kết cho khách hàng. Trước đó, Cocobay Đà Nẵng là dự án condotel đang được giới đầu tư rất quan tâm, hàng nghìn người trên cả nước đã ký hợp đồng mua condotel vì tin tưởng vào cam kết chi trả lợi nhuận 12%/năm trong 8 năm đầu của Công ty Thành Đô.

Sau thông báo, Công ty Thành Đô đã đưa ra các giải pháp cho khách hàng như: thanh lý hợp đồng, nhận lại tiền, nhận tài sản, đồng hành hợp tác kinh doanh, chuyển đổi thành chung cư… Hàng nghìn khách hàng - các chủ sở hữu condotel đã chia thành nhiều nhóm khác nhau để đòi quyền lợi, gửi đơn thư khiếu kiện lên các cấp chính quyền. Đến nay vẫn còn hàng trăm khách hàng chưa thống nhất phương án chủ đầu tư đưa ra và đang tiếp tục đàm phán hoặc khởi kiện tại toà.

Anh Trang Tuấn Hiền (nhà đầu tư đến từ Tp. Hồ Chí Minh) cho biết, đã ký hợp đồng mua 3 căn condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng từ năm 2018, vì tin tưởng vào lời hứa mức lợi nhuận “khủng” của chủ đầu tư. Nhưng sau khi anh Hiền đã thanh toán hơn 50% giá trị hợp đồng (hơn 800 triệu đồng) thì nhận được thông báo của chủ đầu tư sẽ ngừng chính sách chi trả lợi nhuận theo cam kết từ ngày 1/1/2020, do khó khăn về tài chính. Từ đó đến nay, anh Trang Tuấn Hiền và Công ty Thành Đô vẫn chưa tìm được tiếng nói chung trong giải quyết mâu thuẫn.

“Tôi mong muốn được hoàn lại số tiền đã đầu tư, nhưng Thành Đô yêu cầu phải nộp lại hợp đồng gốc. Trong khi đó mẫu thanh lý hợp đồng mà công ty đưa ra lại không ràng buộc chặt chẽ về pháp lý và không có bảo lãnh nên tôi e ngại sẽ tiếp tục bị lừa gạt”, anh Trang Tuấn Hiền cho biết.

Mâu thuẫn trong hợp đồng thỏa thuận góp vốn

Trong khi đó, tại dự án New Danang City, phường Hòa Khánh Nam, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng cũng tồn tại nhiều mâu thuẫn. Các khách hàng yêu cầu được nhận đất theo hợp đồng thỏa thuận góp vốn, trong khi chủ đầu tư dự án viện dẫn nhiều khó khăn không thể tiếp tục thực hiện theo hợp đồng đã ký.

Từ năm 2017, anh Nguyễn Ngọc Châu, xã Triệu Phước, huyện Triệu Phong, tỉnh Quảng Trị đã ký hợp đồng thỏa thuận góp vốn với Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Phú Gia Thịnh (Công ty Phú Gia Thịnh) để mua một lô đất tại dự án New Danang City. Anh Châu đã thanh toán 50% giá trị hợp đồng (hơn 420 triệu đồng) nhưng đến nay, dự án vẫn chưa hoàn thành, anh đang mòn mỏi chờ được giao đất và chuyển quyền sử dụng đất thực tế.

Còn anh Trần Minh Hiếu, phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng) cùng hàng trăm khách hàng khác của dự án New Danang City đã nhiều lần gửi đơn thư kiến nghị tới các cấp chính quyền thành phố Đà Nẵng, đề nghị xem xét giải quyết các vướng mắc để sớm nhận được đất đã mua.

Theo đơn thư, từ năm 2017, Công ty Phú Gia Thịnh đã ký hợp đồng thỏa thuận góp vốn để bán 531 lô đất cho khách hàng, thu hơn 404 tỷ đồng, đã xuất hóa đơn Giá trị gia tăng nhưng đến nay vẫn trì hoãn không thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng. Đến tháng 2/2020, công ty lại có văn bản đề nghị chính quyền bãi bỏ quy hoạch đã được phê duyệt, không giao đất như thỏa thuận đã ký mà triển khai quy hoạch khác.

Khách hàng cho rằng công ty đã đưa ra các phương án phi lý, áp đặt khách hàng phải trả thêm tiền theo giá thị trường hiện nay chứ không phải giá tại thời điểm ký hợp đồng… Đơn thư mong muốn các cấp chính quyền thành phố làm rõ các sai phạm của chủ đầu tư, hỗ trợ giải quyết các vướng mắc của dự án để người dân sớm được nhận đất và quyền sử dụng đất.

Trong khi đó, Công ty Phú Gia Thịnh cho rằng, đã gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện dự án. Năm 2017, sau khi công ty ký hợp đồng nhận chuyển nhượng một phần dự án với chủ đầu tư cũ, công ty đã gặp nhiều khó khăn vướng mắc từ hiện trạng thực tế, tính pháp lý của tài sản chuyển nhượng, thủ tục chuyển nhượng và quy trình thực hiện thủ tục đăng ký biến động sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại dự án, dẫn đến kéo dài thời gian hoàn thành. Đồng thời quy hoạch 1/500 của dự án đã bị bãi bỏ nên công ty đang tiếp tục triển khai thực hiện dự án theo quy hoạch cũ được duyệt trước đó và cần phải bổ sung các thành phần còn thiếu của hồ sơ quy hoạch cũ...

Trả lời đơn thư kiến nghị của người dân về dự án New Danang City, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng cho rằng, các thỏa thuận góp vốn được ký kết khi dự án chưa được phép huy động vốn theo quy định của pháp luật, nên không được công nhận là Hợp đồng góp vốn hoặc Hợp đồng hợp tác đầu tư. Vì vậy các thỏa thuận này là quan hệ dân sự, không thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Xây dựng.

Đối với hành vi huy động vốn trái phép của chủ đầu tư dự án, Chủ tịch UBND thành phố Đà Nẵng đã có Quyết định xử phạt vi phạm hành chính 300 triệu đồng và yêu cầu khắc phục hậu quả.

Theo tìm hiểu của phóng viên, các hợp đồng thỏa thuận góp vốn mà Công ty Phú Gia Thịnh đã ký với khách hàng đều có căn cứ quyết định số 3748/QĐ-UBND ngày 11/6/2016 của UBND thành phố Đà Nẵng phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 Mở rộng khu phức hợp dịch vụ thương mại, chung cư và đất ở. Nhưng đến ngày 17/2/2020, công ty Phú Gia Thịnh có công văn số 38/CV-PGT gửi các cấp chính quyền thành phố Đà Nẵng đề nghị bãi bỏ quy hoạch đã được phê duyệt tại quyết định số 3748/QĐ-UBND nêu trên. Trên cơ sở đó, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng đã có Tờ trình số 1327/TTr-SXD ngày 27/2/2020 và Chủ tịch UBND thành phố Đà Nẵng đã ký Quyết định số 1264/QĐ-UBND ngày 9/4/2020 bãi bỏ toàn bộ Quyết định 3748/QĐ-UBND.

Siết chặt quản lý

Trong Thông báo số 553/TB-VP ngày 9/11/2022 của Văn phòng UBND thành phố Đà Nẵng đã nêu kết luận của Chủ tịch UBND thành phố Lê Trung Chinh tại buổi tiếp công dân dự án New Danang City. Theo đó, việc tháo gỡ khó khăn, giải quyết các vướng mắc của dự án chỉ thực hiện được khi có sự đồng thuận của các hộ dân và Công ty Phú Gia Thịnh trên cơ sở đảm bảo quy định pháp luật, quyền lợi chính đáng của người dân, doanh nghiệp, đảm bảo an ninh trật tự trên địa bàn thành phố.

Chủ tịch Lê Trung Chinh giao Thanh tra thành phố Đà Nẵng lập Tổ giám sát việc triển khai thực hiện các cam kết của Công ty Phú Gia Thịnh liên quan đến dự án New Danang City. Đồng thời yêu cầu Công ty Phú Gia Thịnh khẩn trương làm việc với những người dân có liên quan đến việc góp vốn để thực hiện phương án mà công ty đã đưa ra; nếu không đạt được sự đồng thuận thì thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

Luật sư Trương Công Nguyễn Anh Phiệt, Đoàn luật sư thành phố Đà Nẵng cho biết, pháp luật luôn bảo vệ các giao dịch dân sự khi các bên thỏa thuận và ký kết. Như tại dự án New Danang City, sau gần 5 năm, biến động giá trị quyền sử dụng đất hiện nay đã tăng hơn gấp nhiều lần so với đơn giá khi ký hợp đồng, dẫn đến rủi ro mà khách hàng có thể phải chịu khi chủ đầu tư áp dụng đơn giá mới. Xung đột về quyền lợi giữa hai bên có lỗi chủ yếu xuất phát từ chủ đầu tư do vi phạm nghĩa vụ của mình về thời điểm phải bàn giao quyền sử dụng đất cho khách hàng. Để bảo vệ quyền lợi và ích hợp pháp, khách hàng có quyền yêu cầu Tòa án có thẩm quyền buộc chủ đầu tư tiếp tục thực hiện hợp đồng với những thỏa thuận đã ký kết trước đây.

Theo Giám đốc Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng Phùng Phú Phong, Sở đã tham mưu UBND thành phố xử phạt hành chính một số doanh nghiệp vi phạm các hành vi như: ký hợp đồng mua bán căn hộ khi chưa đủ điều kiện bán nhà ở; huy động vốn trái phép; bàn giao nhà khi chưa nghiệm thu công trình… Để chấn chỉnh các vi phạm trên, cuối năm 2022, Sở đã có công văn gửi các chủ đầu tư dự án, sàn giao dịch bất động sản yêu cầu chỉ được đưa bất động sản (có sẵn, hình thành trong tương lai) vào kinh doanh khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật.

Sở cũng đề nghị UBND các quận, huyện tăng cường kiểm tra, xử lý các hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản; đề nghị Sở Thông tin và Truyền thông, Sở Văn hóa và Thể thao thành phố thường xuyên kiểm tra, xử lý các hành vi đăng tải thông tin, quảng cáo, rao vặt có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản chưa đúng quy định. Đồng thời, Sở khuyến cáo các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản phải tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật, tình trạng pháp lý dự án, có thể tìm hiểu thông tin về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán trên Trang thông tin điện tử Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng (sxd.danang.gov.vn).

Bài 3: Hạn chế xung đột